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三四线城市买房,毫无逻辑!

2019-10-11 12:00:45

来源:大胡子说房

多年来,走过这么多城市,深觉得三四线城市的买房逻辑,甚至比一二线城市还要复杂,归根结底,还是在于三四线城市混乱的房价体系。

在一二线城市,你只要沿着城市发展方向、就业中心、地铁去选,大概率都是对的。

但在三四线城市,没有成熟的城市规划,城市粗放发展,野蛮生长,东南西北四处开花。至于就业中心,要么是分散,要么是没有成型的就业中心。再说地铁,真没有几个三四线城市建得起。

但是混乱的三四线城市楼市,愣是折腾出了一套野路子楼市逻辑。


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庐山脚下的刚需盘

国庆长假,我去了一趟庐山。

庐山,自然资源得天独厚。但众所周知,庐山早在N年前,就已经被一道商品房开发禁令封锁得死死的。

但庐山脚下,似乎是一个可以考虑的「好地段」。

当年,陶渊明书:「采菊东篱下,悠然见南山」,「种豆南山下,草盛豆苗稀」。所谓的「南山」,就是今天的庐山。

居于庐山之下,和陶渊明住同款,一定是不少富豪们的梦想吧!


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然而,事实却并不是这样。

庐山脚下的山景房并没有我想象中的贵。更令我诧异的是,保利还做了一个实打实的刚需盘。

庐山保利项目,所有的户型均是高层、坐北朝南,南面可以看到庐山山景。而它的价格相当保守,或者惊人,居然只要七千左右。

七千多的房价是一个什么位置呢?放在全国范围内,这绝对是一个白菜价。在九江,房价普遍八九千,好一点的地段要上一万二三,七千多的价位可谓相当低廉。

时值国庆,楼盘有优惠,置业顾问透露房子所剩不多。不过,九江本地的朋友告诉我,九江房子一直好卖,在地段较好的美的金科项目,买房需要摇号,国庆第一天就被抢售一空。

九江人认为,这个地方,地段不好。

▼楼盘外的路,远处可见的山体就是庐山

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有多不好呢?看完房子出来已是夜幕,路灯的间距很大,几乎没有车,看起来黑压压的,确实像是「地段不好」。

但其实,朋友所说卖光盘的美的金科和保利项目同属濂溪区。而且,这个荒郊野外距离万达只有五公里。

五公里是一个什么概念呢?放在某些环一线城市,距离地铁站五公里可以被置业顾问吹爆。而在三线城市,距离市中心五公里很荒。

你可以看到,买房的逻辑不是处处相同。


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买房逻辑

你认为的好地段,往往并没有好市场。

在那个因为深中通道而房价崛起的中山,最接近概念的火炬开发区和翠亨新区,楼市泡沫被挤破。

2018年,方直以13538元/m²的楼面价拿下火炬开发区地块。但如今,地块上的方直新房仅售14000-15000元/m²,还带装修。

另一边厢,你以为大受追捧的江景房,对于肇庆人来讲不感冒。他们认为江景房一无朝向,二离市区太远,三是江边土质不佳。

他们更喜欢环绕在七星湖畔的房子,尽管那个区域已经拥堵不堪。

事实上,打着减轻城市负荷之名,肇庆市“正负”有志发展位于肇庆新区,甚至放出了要迁移市“正负”的小道消息。但这对于肇庆人来讲,并没有太奏效。

不过到了九江,买房却是被“正负”牵着走。

庐山脚下,是九江的荒郊野岭之地。目前,九江卖得最火的有两个地方——一是濂溪区的中心区域,二是八里湖新区。

这两个区域的崛起,可以从城市的发展路径中窥其根源。

九江的老市中心在浔阳区,就是白居易《琵琶行》里「浔阳江头夜送客」的那个「浔阳」。但浔阳区不大,九江也深知,城市的发展不能输在市区面积上。

发展濂溪区,是九江扩大城区的第一步。政府把财政局、法院、消防总局等等一些市政单位搬到了这里。

▼九江市财政局和法院

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此后,这个区域也建立起了一些大型商业中心,比如万达广场、天虹等等,各种生活配套逐渐完善起来。

九江朋友告诉我,2012年左右,他看到的濂溪区一片荒芜,但如今已然房屋林立。

▼在南山公园拍到的濂溪区

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但是,光发展濂溪区还是不够大。当濂溪区发展得和老区浔阳区旗鼓相当,“正负”立马调转枪头向西扩张。

柴桑县,原名九江县,2017末撤县设区变成市区的一部分。

彼时,以工业为主导柴桑区要发展起来,仍需要一点刺激。于是,“正负”就在柴桑区和市区的中间,设了八里湖新区。

对比濂溪区,八里湖新区就更厉害了。市“正负”把自己的总部也迁移到了这个区域。

▼在八里湖新区的九江市“正负”以及九江市行政服务中心

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听起来就像肇庆的套路,但是九江比肇庆更刚,市政府已经开始在这块区域办公,周边的房地产项目才开始捣腾起来。

你可以看到,九江换了一个又一个中心,「好地段」换了一个又一个。


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好地段在哪里?

事实上,三四线城市买房本就没有逻辑。

在中山,地产人会和你吹,最靠近深中通道的火炬开发区是个「好地段」,可如今吹破了。

在肇庆,尽管肇庆新区或是未来的市政府所在地,但围绕星湖的市中心,才是众多购房者的心头好。

在九江,东挪一个财政局,西迁一个市政府,哪里看着都像「好地段」,但「好地段」又在哪里?

谈到三四线城市,不可避免的就是谈到一个关于中心的问题。三四线农村人口会买市区房迈向市中心,理论上来讲,城市中心的人口会越来越密集。

在中山、肇庆、九江这些三四线城市中,不难发现另一条线索——概念新区。但那些被鼓吹起来的概念新区,总是那些土地多的区域。想来,你也知道原因,那毕竟是地方政府的重要收入来源。

在一轮又一轮的击鼓传花之后,房产会回归到本质——「房子是用来住的」。最终,会落到人身上,你要明白三四线城市会有怎样的一群人。

那些在三四线城市扎根下来的人,到底是怎么想的?他们到底是喜欢交通方便的市中心,还是喜欢风景优美的景观地段?他们是喜欢东边的小学,还是西边的汽车站?

这么数下来,买准三四线房子,要考虑的问题林林总总,相当复杂。说到底,一千个住房子的人,有一千种需求。


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站在南山公园上,九江市区野蛮生长了密密麻麻的楼盘,可以看得清清楚楚,而身在三四线楼市迷局的他们,真的看清楚了吗?


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标签:  房价,房产,摇号,楼市,地产,金科,楼盘,万达,城市,开发区

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