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都说三四线城市凉了,为什么有的房价还在涨?

2019-07-23 09:57:20

来源:买房参谋

最近,有粉丝留言问参谋长,“不是都说三四线楼市凉了么,为啥临沂的房价还在涨”?

经常看参谋长文章的粉丝朋友都知道,一直以来,参谋长对于三四线城市的态度都是,自住可以,投资不建议。

直白一点讲,就是多数三四线不具备一直上涨的动力。

撇开情绪化的武断判断和情感的宣泄,用数据说话才是最理性的,参谋长随手就查看了相关的数据发现:

2019年上半年临沂的房价涨幅竟然全国第一,11.5%;且超过前段时间几近疯狂的苏州。

而再看了2019年上半年房价累计上涨TOP20城市的榜单,竟然发现,榜单中前20名的除了苏州,其余均是三四线小城。

三四线真的都凉了么?

数据显示结果,和粉丝的反应一样。

一直都说三四线房价要凉了,这些三四线城市为何房价却在不断上涨?这有点让人百思不得其解。

当参谋长再看到2019年上半年房价累计下跌TOP20城市的榜单,发现,除了武汉之外,全国房价下跌的城市都是三四五线小城市。

“鼎鼎有名”的鹤岗,房价跌幅,毫无悬念,排在第一。

三四线真的都凉了么?

三四线楼市,一半火,一半水。

为何如此?

1,洛阳、临沂为何房价上涨?

对于房价上涨榜单中出现的城市,参谋长想重点提两个城市,一是洛阳;二是临沂。

先说最近在全国人民面前火了一把的洛阳,根据最新国家统计局公布的数据显示,洛阳新房以环比2.5%的涨幅领跑全国。

而当把时间轴拉长来看,5月洛阳房价涨幅全国第三;而再看近半年,洛阳的房价增长的涨幅令人惊讶。

单看房价,无论如何也轮不到洛阳这个三线小城来领涨?而当深究洛阳房价涨幅的背后的逻辑,似乎又在情理之中。

洛阳地王的诞生:不得不说,在新房市场为主的城市,地王对于开发商和购房者的两者的预期是最为直接的。

2019年5月22日,洛阳的土地拍卖又再一次掀起了房价的热度,据悉,该地块面积约为66666.67㎡(100亩),起拍价600万元/亩。经过382轮报价,最终由碧桂园拍下,成交价为1401万元/亩,楼面价7012元/㎡。在如此高的地价上,难免会带来房价上涨的预期。

基建规划带来的利好:尤其是地铁的规划,洛阳的地铁一号线和地铁二号线也将于2021年和2022年全面通车。

当然,还有一个点不能忽视,经济基本面。

洛阳的GDP:一直稳居中西部非省会城市GDP第一,在全国排名45位左右,甚至高于南宁、太原、贵阳等部分省会城市,但反应在房价上,却是极度不匹配的。此次的补涨,意料之外,情理之中;

而涨幅全国第一,还有一个重要的因素,从目前的大环境看,全国的房价都趋于稳定,出头的就要被点名警告。而那些调控压力小的城市,反倒是矮子里拔将军。

说完洛阳,我们再看临沂。

2019年上半年房价涨幅超过苏州,位居全国第一。而再查看了临沂近一年来的房价看,确实一直都在涨。

三四线真的都凉了么?

说到山东临沂,参谋长对其印象最深的莫过于人口:山东人口最多的地级市,1124万人。

而看房价,有数据显示,2018年临沂的房价均价在6487元/平米,可以说在上一波的上涨行情里没有大幅炒作,房价是比较健康的。

看经济,临沂这两年由于物流市场的建立,经济发展势头正猛,2018年GDP在山东排名第七,增速为7.3%。而与此同时的房价排在第14位,很显然,房价有补涨的空间。

而土拍,也是临沂房价补涨的一个重要因素。整个2019上半年,临沂的土地市场也十分火热。据统计,2019年上半年临沂土地市场共成交85宗土地,总成交额达到了90.9亿元,土地价格涨幅十分明显,北城新区、罗庄区地王频现,土地价格上涨,房价自然也就水涨船高。

看看临沂、洛阳的房价上涨的逻辑,典型的中国房价上涨的逻辑。而其余三四线城市的房价上涨,基本也在这几条框框里。

2,为何这些三四房价下跌?

而当我们再把眼光放到另一边就会发现,三四线的楼市确实凉了,房价在下跌。

鹤岗,是一个典型的代表,一个以“白菜价”房子在全国赫赫有名。

这里就不得不提到一个名词:收缩型城市。

这里主要有两点:一是,经济的收缩;二是,人口的收缩。

人口收缩:有数据统计,鹤岗2010年人口为109.1万,2017年为100.95万,这七年间鹤岗的人口就流失了8万人。人口流失的严重程度,房价下跌到白菜价也不足为奇。

经济收缩:这里主要说产业,鹤岗是典型的资源型城市,煤矿经济的发达直接带动的经济的快速发展,而一旦煤矿资源枯竭了,城市产业没有转型,那么,同样城市也会因为资源的衰竭而萎缩。

而榜单中的,衡水、七台河、鞍山无一不是...鹤岗,白菜价的房子就是这类城市的缩影。

而三四线房价下跌的还有另一个重要因素:棚改货币化浪潮的结束。

萍乡,就是一个棚改货币化典型的城市。

萍乡市2018-2020年棚改目标:未来三年将改造各类棚户区43962户,其中:城镇棚户区41082户、国有林区406户、国有垦区2474户。

过去几年萍乡房价涨的过快的主要原因就是货币化安置。而当棚改收紧,支撑房价上涨动力就不复存在,本来房价就四五千左右的,2019年上半年跌幅6.57%。

没有棚改支撑的三四线,大涨之后面临的就是大跌

3,未来三四线将走向何方?

在房产这个行业待的越久,就越会发现太阳底下其实是没有什么新鲜事的。

而我们也要坚信一点,就是事出反常必有妖,所有看起来不太合理的事情,深入思考后,背后都有其合乎情理的一面。

这个逻辑,其实不难理解。

比如此次临沂上半年房价上涨幅度全国第一,背后有一条暗线:在政策的调控下,一二线基本都处于横盘的状态,部分的三四线才得以冒头。

那么未来三四线到底怎么走?

简单来讲,危险与机遇并存。

1、因棚改货币化房价涨上去的城市已经透支,长此以往,得有人为中长期买单。

2、随着落户放宽的推进,未来三四线仍会有发展契机,加之4万亿旧改规模和因城施策,一方面来说,对村镇转移人口带来的购房需求还是比较明显的,另一方面则是外出的农民工,他们长期受制于高房价的影响,也会带来一定的需求。

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标签:  房价,碧桂园,房产,房价下跌,楼市,购房,城市,产业,号线,中国

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